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Foire aux questions

Découvrez les conseils et les réponses de Projimmo Conseil

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Les assurances emprunteurs garantissent la prise en charge de tout ou partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû d’un crédit.

En effet, elles interviennent dans le cas de sinistres ou d'événements comme:

  • hexagone Le Décès.
  • hexagone La Perte Totale et Irréversible d'Autonomie.
  • hexagone L’Invalidité Permanente.
  • hexagone L’Incapacité Temporaire de Travail.
  • hexagone L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire.
Mais l'organisme prêteur peut l'exiger, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l'invalidité.
L'assurance Perte d'Emploi est facultative et peut également être souscrite.

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Il s’agit d’un prêt réservé aux salariés d’entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus (les préretraités sont assimilés aux salariés). Ce prêt soumis à conditions permet de financer en partie l’acquisition de sa résidence principale, dans le neuf ou l’ancien, à un taux avantageux.

Toutes les informations sur : www.actionlogement.fr

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La promesse de vente, ou promesse « unilatérale » de vente, dans la mesure où elle n'engage que le vendeur. Celle-ci permet de réserver le bien à l’attention exclusive d'un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien.

Celle-ci obéit à un formalisme bien précis et doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé. Enfin pour conclure la vente, l’acquéreur doit alors confirmer son intention d'achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu.

Un compromis est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu’il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité mais engage à la fois le vendeur et l’acheteur à mener la transaction à son terme.

De plus, l’offre d’achat écrite fournie par l’acquéreur, oblige ce dernier à donner suite en cas d'acceptation du vendeur. Et le vendeur ne peut se rétracter s’il accepte le prix d’achat de l’acquéreur ou si une offre « au prix » est proposée.

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Le Prêt Social Location Accession permet à des ménages aux revenus modestes d’acquérir leur résidence principale avec un statut préalable de locataire-accédant. Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif PSLA comportent deux phases.

Pendant la phase dite « locative » l’accédant qui occupe le logement acquitte une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’une épargne (la “part acquisitive”). Il est responsable de l’entretien de son logement et, en cas de copropriété, il a la qualité de propriétaire et participe aux délibérations de la copropriété.

À l’issue de cette première phase du dispositif PSLA, dont la durée peut être variable (maximum 4 ans), le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété. L’épargne constituée lors de la phase locative participe ainsi à son apport personnel. Dans ce dernier cas, le prix de cession du logement correspond au prix fixé dans le contrat de Location-Accession minoré, à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux, d’au moins 1%.

De plus, l’établissement de crédit sera amené à vérifier que le ménage accédant présente des garanties de solvabilité suffisantes au moment de la levée d’option.

En effet, le ménage bénéficie, dans le cadre de ce dispositif, de conditions financières nettement plus avantageuses qu’en accession directe :

  • hexagone TVA réduite à 5,5%,
  • hexagone Minoration du prix de vente d’au moins 1% par année de location,
  • hexagone Exonération de taxe foncière pendant 15 ans,
  • hexagone Dispositif de sécurisation de l’accession (garantie de rachat et de revente),
  • hexagone Frais de notaire réduits,
  • hexagone Possibilité de cumuler avec d’autres aides (PTZ, Prêt Accession +).

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L’accession sociale à la propriété est une volonté partagée par l’état, les acteurs de l’immobilier et les communes. Son objectif est de permettre aux foyers aux revenus modestes de devenir propriétaires dans des conditions maîtrisées.

Quelques avantages de l’accession sociale :

  • hexagone Prix de vente généralement inférieurs aux prix du marché,
  • hexagone Garantie de rachat et de relogement associée à la vente,
  • hexagone TVA à taux réduit (dans certains cas),
  • hexagone Exonération de la taxe foncière.

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La vente HLM est une forme d'accession sociale.

La principale différence par rapport à l'accession sociale dans le neuf réside dans le fait qu’elle vise des logements proposés à la vente (appelée également Vente de Patrimoine). Elle prend en compte les logements construits ou acquis depuis au moins 10 ans par un organisme HLM. Ces logements HLM doivent répondre à des normes d'habitabilité et de salubrité fixées par Décret. Ces ventes sont proposées en priorité aux locataires occupants à des prix généralement inférieurs aux prix du marché.

À qui s’adresse la vente HLM ?
La vente HLM s’adresse aux locataires occupants le logement, aux autres locataires du parc social pour tous les logements dits "non-occupés" par les organismes HLM.

Enfin, la vente HLM offre des avantages spécifiques pour les acquéreurs. Par exemple, les garanties de rachat et de relogement et permet par ailleurs d’accéder aux prêts aidés (PTZ, Prêt Accession + d'Action Logement).

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La renégociation de crédit est une modification contractuelle du contrat de prêt immobilier initial. Elle consiste en une révision des conditions du prêt (taux, durée, mensualité) auprès du même établissement prêteur.

Après examen du dossier, la banque choisit de procéder, ou non, à une modification des conditions. Cela se traduit – plus concrètement – par une baisse des mensualités ou bien par une réduction de la durée de remboursement du prêt.

A noter que la renégociation de crédit ne concerne que les crédits immobiliers, et non les prêts à la consommation. En cas de refus de la banque, on peut faire jouer la concurrence : on parle alors de rachat de crédit immobilier.

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Le regroupement de crédits, aussi appelé restructuration est une opération financière qui vise le plus souvent à anticiper ou à répondre à une situation d'endettement élevé. L'objectif du regroupement de crédits est de diminuer le montant global des remboursements mensuels.

Cette solution consiste à remplacer un ou plusieurs crédits déjà existants par un seul et unique crédit sur une durée généralement plus importante et en adéquation avec les revenus de l'emprunteur.

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La garantie immobilière lie le prêteur et l’emprunteur, elle permet à la banque d’obtenir un remboursement partiel ou complet en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle est exigée par la banque et court tout le long de la vie du prêt.

Cette garantie peut prendre différentes formes:

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L'apport personnel est la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque.

Il peut être constitué par:

  • hexagone Votre épargne personnelle (épargne récurrente, vente d’un bien immobilier, etc...)
  • hexagone Un don familial,
  • hexagone Un plan d’épargne entreprise.
L’apport personnel est recommandé mais pas obligatoire, certaines banques acceptent de financer la totalité du projet sans apport (frais compris dans certains cas). De plus, il permet en général d’obtenir de meilleures conditions de financement et facilite l’obtention du prêt.

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Une offre de prêt immobilier est valable et engage le prêteur pendant 30 jours au minimum à compter de sa réception par l’emprunteur.

Le délai de réflexion de l’emprunteur est de 10 jours minimum, il est donc possible pour l’emprunteur d’accepter l’offre de prêt immobilier à partir du 11ème jour qui suit sa date de réception.

Par exemple, si vous recevez une offre de prêt le 1er septembre, vous ne pourrez l’accepter qu’à partir du 12 septembre.

Enfin, la validité de l'offre de prêt immobilier est de 4 mois à compter de la date d'acceptation par les emprunteurs et avant le premier déblocage.

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Afin d'Estimez votre capacité d'emprunt, les revenus pris en compte sont déterminés selon des règles propres à chaque établissement de crédit.

Les revenus fixes toujours inclus dans le taux d’endettement :

  • hexagone Les salaires nets (incluant les éventuelles primes contractuelles ou 13ème mois),
  • hexagone Les revenus professionnels non-salariés (agriculteurs, commerçants, artisans, chef d’entreprise et professions libérales).

Les revenus spécifiques, dont la prise en compte est différente selon les prêteurs :

  • hexagone Les commissions perçues,
  • hexagone Les primes exceptionnelles,
  • hexagone Les pensions alimentaires reçues sur décision judiciaire,
  • hexagone Les allocations familiales et prestations sociales,
  • hexagone Les allocations logement,
  • hexagone Les revenus fonciers.

Ne seront pas retenus :

  • hexagone Les frais de déplacement : théoriquement, ils ne représentent pas une rétribution, mais un remboursement,
  • hexagone L'allocation aux adultes handicapés (AAH),
  • hexagone Les heures supplémentaires non-contractuelles.

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Afin de déterminer le taux d'endettement des emprunteurs (rapport entre charges et revenus), la banque prend généralement en compte les charges contractuelles et récurrentes. Elles correspondent aux charges qui sont prélevées de façon régulière sur le ou les comptes bancaires, à savoir:

  • hexagone Mensualité(s) des crédits existants (étudiant, immobilier locatif ou résidentiel, leasing ou à la consommation),
  • hexagone Les mensualité(s) des crédits revolving,
  • hexagone Le loyer,
  • hexagone Les mensualité(s) des prêts demandés.

La pension alimentaire versée peut être intégrée dans les charges ou déduite du revenu en fonction des différents partenaires bancaires.

En fonction du type d’opérations immobilières (VEFA, construction de maison individuelle) les banques ne tiennent pas compte dans le calcul de l’endettement des prêts existants. Leur durée est inférieure à 12 mois.